+7 (495) 114-54-45 Пн-Вс c 9:00 до 21:00 Написать нам

Анализ вторичного рынка недвижимости Москвы и Подмосковья в 2019.

Генеральный директор ООО ЦМАН (Центральное Московское Агентство Недвижимости) Сергей Константинов подводит итоги 11 месяцев продаж в массовом сегменте на рынке недвижимости столицы и Ближнего Подмосковья.

Нынешний год не оправдывает оптимистичных надежд, но отражает естественное состояние экономики, которая не подвергалась сильному воздействию извне. Можно сказать, что динамика продаж на столичном рынке массового жилья и проходит под знаком двух основных явлений: ввод эскроу-счетов на новостройки и снижение ставок по ипотечным кредитам.

И если первый фактор повлиял на рост цен лишь символически (т.к. большая часть новостроек сохранили реализацию по обычной схеме ДДУ), то второй сильно обнадежил застройщиков и продавцов вторичной недвижимости в увеличении потенциальных покупателей. Этот процесс «подпитывали» официальные заявления об увеличении среднего уровня заработной платы в столице и игнорирование параллельных данных о снижении реальных доходов населения и увеличения доли просрочек по ипотечным займам.

Ожидание резкого роста цен на новостройки сделало возможным феноменальный рост продаж в обычно более спокойные летние месяцы: Июне и Июле. Надо отметить, что волна этого искусственного ажиотажа докатилась и до августа.  Но это привело и к дисбалансу уровня спроса, и создало ситуацию, когда в первом полугодие «досрочно» было совершено до 65% объема потенциальных годовых продаж в массовом сегменте вторичного рынка столицы, и до 80% объема годовых продаж в городах ближнего Подмосковья.

К сентябрю мы получили уникальную ситуацию: вместо привычной активности — сильное проседание спроса, которое затронуло первые два осенних месяца. Застройщики сократили скидки, вторичная недвижимость за счет новых лотов и завышенных ожиданий продавцом поднялась в цене за пол года, оказавшись на уровне 15-17% выше объективных рыночных показателей. В итоге, те кто планировал приобретать недвижимость с привлечением заемных средств на вторичном рынке, взяли паузу. Покупатели поняли, что снижение ипотечных ставок не компенсирует им разницу в цене между рыночной ценой и той в которой уверились продавцы.

По оценкам отдела аналитики компании ЦМАН, доля оказавшихся от приобретения жилья в течение ближайших трёх-четырех месяцев увеличилось относительно прошлого года на 23%, что что привело к на сегодняшний день к максимальному оттоку потенциальных покупателей с рынка готовой столичной недвижимости за последние два года.

Этот дисбаланс покупательской способности и завышенных ожиданий продавцов существовал все последние годы, однако именно в 2019 году он стал ощущается так явно. Да, действительно по данным Росреестра в октябре увеличилось на 20% относительно сентября количество взятых ипотечных кредитов, что позволило в целом сравнятся с показателями выдачи кредитов за 10 месяцев прошлого года, но учитывая, что большая часть кредитов были взяты на приобретение новостроек, и сокращение сделок без привлечения заёмных средств т.к. то мы уже фиксируем падение продаж на вторичном рынке комфорт и эконом класса во втором полугодии на 17%.

На рынке вторичной недвижимости Москвы, и особенно Ближнего Подмосковья сформировалось явление «затоваренности», предложений в несколько раз больше чем покупателей, особенно это видно это характерно для трехкомнатных квартир. При этом только 25% выставленных на продажу квартир отвечают ожиданию покупателей по цене. Экспозиция некоторых лотов, даже предлагаемых на 20% ниже рынка, увеличилась до 6-7 месяцев, 80% спроса на рынке приходится на однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры в хороших домах и с качественным ремонтом. Однако реализация в течении 1,5-2 месяцев даже таких ликвидных предложений возможно только по абсолютно рыночной цене, которая, как правило, на 9-15% ниже представлений и ожиданий продавцов.

Продать свои квартиры до конца текущего года успешно смогут те владельцы, которые понимают, что уже в декабре и в начале следующего года застройщики новостроек опять начнут стимулировать покупателей скидками и дополнительными программами. Это активность дополнительно «перетянет» часть потенциальных покупателей со вторичного рынка, цены на котором неминуемо начнут снижаться, поэтому даже сделав скидку 10-12% процентов сейчас, продавец безусловно выиграет, т.к. уже в следующем году продать квартиру с таким дисконтом будет значительно сложнее.

Выберите наиболее удобный вам способ связи